Коммерческая ипотека

Финансирование офисов, торговых помещений, складов и целых зданий — для собственного использования, инвестиций, рефинансирования или получения средств под уже принадлежащую недвижимость. Коммерческое кредитование отличается от жилого почти на каждом этапе.

Self-employed / владелец бизнеса: заёмщиком обычно выступает компания. Типовые требования — компания в ОАЭ работает минимум 2 года, банковские выписки компании за 12 месяцев, VAT returns, Corporate Tax returns, аудиторский отчёт, активная деятельность с достаточным оборотом для обслуживания кредита.

Наёмный сотрудник: резидент ОАЭ на зарплате тоже может получить коммерческую ипотеку без собственной компании. Стартовый порог — зарплата от AED 25,000/мес, желательно через WPS, работодатель — устоявшаяся компания в ОАЭ. Банк обычно смотрит около 6 месяцев зарплатной истории — актуально готовить клиента заранее перед датой сдачи коммерческого объекта.

Для клиентов на зарплате максимальный DBR — около 50% от дохода, за вычетом текущих обязательств (кредиты, автокредиты, кредитные карты). Возраст также влияет на максимальный срок и, соответственно, сумму кредита. Иллюстративный пример: зарплата AED 25,000, нет других долгов, молодой заёмщик, срок 25 лет — может указывать на кредит до ~AED 1.9M. Это пример, а не гарантированный расчёт банка.

Банки, как правило, НЕ финансируют коммерческую недвижимость, пока она в статусе офф-план — это отличается от жилых офф-план продуктов. Финансирование обычно становится возможным после готовности объекта и выдачи Building Completion Certificate (BCC). Пример: офис куплен офф-план, 30–50% уже оплачено, остаток — на сдаче, BCC выдан — банк может профинансировать остаток, беря в залог готовый объект.

Под полностью оплаченную коммерческую недвижимость (титул оформлен, бизнес работает 2+ года, приемлемая отчётность): до ~70% стоимости объекта. Средства могут поступить на счёт компании и не обязательно должны идти на покупку другой недвижимости — фактически неконтролируемый cash-out, при условии политики банка. Для сравнения, equity release под жильё может достигать ~80%, хотя для self-employed заёмщика банк всё равно оценивает бизнес.

Банк может профинансировать целое здание — новую покупку, buyout, buyout + equity или чистый equity release — часто на основе арендного дохода с определённым мультипликатором (в рыночных обсуждениях упоминался ориентир ~7× годовой аренды; реальный мультипликатор зависит от оценки, политики банка и андеррайтинга). Кредит может быть оформлен на физлицо или на компанию, причём в отдельных структурах титул может оставаться на физлице даже при кредитовании через компанию.

Банк может учитывать доход от действующего бизнеса в ОАЭ, но есть ключевое разграничение: ипотечная оценка строится на самой недвижимости, а не на мебели, оборудовании, клиентской базе или goodwill операционного бизнеса. Оценка объекта (сколько стоит залог) и финансовая оценка бизнеса (может ли заёмщик обслуживать кредит) — два разных процесса.

Если объект принадлежит компании с ограниченной операционной деятельностью (Компания A), а реальный действующий бизнес клиента — отдельное юрлицо (Компания B), банк может учитывать доход Компании B для финансирования объекта Компании A — при условии, что бенефициарный владелец один и тот же в обеих компаниях. Разные владельцы существенно усложняют структуру.

Технически возможно, практически очень сложно — по рыночному опыту вероятность успешной сделки оценивается на уровне около 5%. Типовые требования для self-employed нерезидента: зарубежный бизнес работает около 5 лет, оборот от ~USD 15M, налоговые декларации компании и физлица, аудиторские отчёты. Клиенту стоит позиционировать это как исключительный случай, а не стандартный продукт.